Allgemeines zum Erbbaurecht |
|
Durch die Erbbaurechtsbestellung lässt sich das Grundstück rechtlich vom Gebäude separieren und dadurch eigenständig vermarkten oder finanzieren.
Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches dem Erbbaurechtsnehmer (= Gebäudeeigentümer) das Recht zuspricht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten bzw. zu besitzen.
Dafür zahlt der Erbbaurechtsnehmer dem Erbbaurechtsgeber (= Grundstückseigentümer) den sogenannten Erbbauzins.
Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann vererbt, veräußert und belastet werden.
Wie beim Grundstückskauf muss auch der Erbbaurechtsvertrag notariell beurkundet werden.
Das Erbbaurecht wird in zwei Grundbüchern erfasst,
zum einen im Grundbuch des belasteten Grundstücks „Grundstücksgrundbuch“ und zum anderen im sogenannten „Erbbaugrundbuch“.
Im Grundstücksgrundbuch wird das Erbbaurecht in der zweiten Abteilung eingetragen und steht dort immer im ersten Rang.
In das Erbbaugrundbuch wird auf den Erbbaurechtsvertrag Bezug genommen,
der die vertraglichen Vereinbarungen zwischen dem Erbbaurechtsgeber und dem Erbbaurechtsnehmer beinhaltet.
Erbbauzins
Der Erbbauzins ist als „Miete“ für die langfristig zugesicherte Nutzung des Grundstücks,
auf dem das Gebäude steht, zu betrachten. Der Erbbauzins wird im
1. Rang des Erbbaugrundbuchs eingetragen und ist indexiert.
D.h. der Erbbauzins wird an den Verbraucherpreisindex von Deutschland angepasst,
was bei Wohnimmobilien alle 3 Jahre erfolgt und bei Gewerbeimmobilien in der Regel jährlich.
Laufzeit
Die Laufzeit für das Erbbaurecht kann frei gewählt werden, läuft aber klassischerweise 99 bzw.
198 Jahre. Nach Ablauf des Erbbaurechts kann dieses entweder verlängert werden oder der Grundstückseigentümer kauft das Gebäude,
wobei er sich an den dann aktuellen Verkehrswert orientiert.
Laufende Kosten
Der Eigentümer des Gebäudes hat alle laufenden Instandhaltungs-, Betriebs- und Renovierungskosten zu tragen.
Darüber hinaus hat er das Gebäude zu versichern und trägt die Grundsteuer und sonstigen privaten,
sowie öffentlichen Abgaben.
Heimfall
Sollte der Gebäudeeigentümer Insolvenz anmelden bzw. mit der Erbbauzinszahlung in Höhe mindestens zweier Jahresbeiträge in Verzug sein,
kann der Heimfall durch den Grundstückseigentümer betrieben werden. Dabei wird der Grundstückseigentümer das Gebäude verwerten,
um seine Ansprüche zu decken und als Entschädigung den Verkehrswert des Gebäudes mit einem Abschlag zahlen (je nach Erbbaurechtsvertrag).
